Calculer la rentabilité d’un bien immobilier
Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, maîtriser les calculs de rentabilité est indispensable. Ces calculs vous permettront d’évaluer précisément si l’investissement est rentable et s’il correspond à vos objectifs de rendement.
Dans cet article, nous allons explorer les différentes méthodes pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier.
La rentabilité brute
La rentabilité brute est la plus simple à calculer. Elle consiste à diviser les loyers annuels par le prix d’acquisition du bien :
Prix d'acquisition = Prix du bien + Frais de notaire
Rentabilité brute = (Loyers annuels / Prix d'acquisition) × 100Exemple concret :
Un investisseur achète une maison à 150 000 € (prix d’acquisition) et fixe un loyer mensuel de 800 €.
Calcul :
Loyers annuels = 12 × 800 = 9 600 €
Rentabilité brute = (9 600 / 150 000) × 100 = 6,4 %La rentabilité brute est donc de 6,4 %.
Cette méthode vous donne un premier aperçu de la performance de votre investissement. Elle est identique pour tous les investisseurs et constitue le calcul le plus basique de la rentabilité.
La rentabilité nette
La rentabilité nette est plus précise car elle prend en compte les loyers annuels ainsi que le prix d’acquisition et l’ensemble des charges liées au bien.
Quelles sont ces charges ?
- Taxe foncière
- Charges de copropriété
- Assurances
- Frais de gestion (si vous passez par une agence)
- Charges d’électricité, d’eau et d’internet (si à votre charge)
- Coût du crédit immobilier
Pour une liste détaillée des charges, consultez notre article Les coûts de location pour les propriétaires.
Pour calculer la rentabilité nette, il faut d’abord déterminer le montant total des charges annuelles :
Rentabilité nette = [(Loyers annuels – Charges annuelles) / (Prix d'acquisition + Coût du crédit)] × 100Cette rentabilité nette vous donne une vision plus réaliste après déduction des frais et charges liés au bien.
Cependant, pour connaître précisément ce qu’il vous restera réellement à la fin du mois, il est nécessaire de calculer la rentabilité nette-nette.
La rentabilité nette-nette
La rentabilité nette-nette prend en compte la rentabilité nette ainsi que votre situation fiscale personnelle. Cette rentabilité est propre à chaque investisseur.
Il est important de savoir que vos revenus fonciers (loyers) s’ajoutent à vos autres revenus déclarés pour constituer votre “revenu imposable”, base de calcul de votre imposition.
Cette imposition varie selon plusieurs facteurs :
Il n’existe pas de formule unique pour ce calcul, car il dépend de :
- Votre tranche marginale d’imposition (TMI)
- Le régime fiscal choisi pour l’exploitation du bien
- Les avantages des dispositifs fiscaux applicables
- Les travaux réalisés et déductibles
- Les charges et amortissements possibles
- Les abattements dont vous pouvez bénéficier
La rentabilité nette-nette vous fournit l’aperçu le plus précis de l’argent qui vous restera effectivement après toutes les déductions. Elle représente les chiffres exacts de la performance de votre investissement.
Ainsi en fonction de votre situation, vous pourrez calculer la rentabilité nette-nette de la façon suivante :
Rentabilité nette-nette = ([(Loyers annuels – Charges annuelles) / (Prix d'acquisition + Coût du crédit)]) - Imposition annuelles × 100.